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Suelo industrial, rústico y ordenanzas de edificabilidad: las claves del nuevo PGOU

El pleno extraordinario celebrado el pasado lunes por el ayuntamiento de Bailén aprobó, con los votos a favor del equipo de gobierno y la abstención de la oposición, la aprobación provisional del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Bailén. Un proyecto crucial para el desarrollo urbanístico del municipio, que actualmente se apoya sobre el PGOU del año 1992 (con ocho años de vigencia), y que, cuando cuente con la aprobación definitiva de la Junta de Andalucía, será el marco sobre el que Bailén regirá su planeamiento en materia de urbanismo, con la importancia que ello conlleva.

Bailén Diario se ha sentado a la mesa con la alcaldesa de la ciudad, Simona Villar, para dar a conocer y explicar las principales bases del PGOU que, si todo marcha con normalidad, en unos seis meses podría tener el visto bueno de la administración competente. La alcaldesa de Bailén explica que el nuevo paso dado hacia la aprobación definitiva del Plan es importante porque el municipio “tenía serios problemas para su desarrollo urbanístico e industrial por no disponer de suelo debidamente catalogado en un PGOU que estuviera regulando y ordenando el territorio a nivel local”. Pese a lamentar la dilatación en el tiempo de las negociaciones con el equipo redactor y, con ello, el desarrollo del plan, Villar se muestra satisfecha por haber superado las trabas existentes debido “al compromiso económico del equipo de gobierno anterior con el equipo redactor, que nosotros no compartíamos porque suponía más gasto para el ayuntamiento”.

La primera edil afirma que este nuevo PGOU está “básicamente basado en el documento que se llevó a aprobación en julio de 2010 pero teniendo en cuenta las alegaciones presentadas”. Un punto del que el equipo de gobierno se siente especialmente satisfecho, ya que se ha atendido más de un 71% del total de alegaciones presentadas, “señal de que entre los afectados por el Plan General de Ordenación Urbana había mucho descontento por la aprobación que se había hecho”, explica Simona Villar, y que ahora aparecen estimadas y subsanadas (en su totalidad o parcialmente), concretamente 115 de un total de 160.

Los tres ejes del nuevo PGOU
Un Plan General de Ordenación Urbana es el instrumento de planeamiento urbanístico por excelencia en un municipio. Recoge el modelo de ciudad proyectado y marca su futuro desarrollo en esta materia, sea cual sea el tipo de suelo. Es, por tanto, un documento puramente técnico, complejo y amplio. Por ello, la alcaldesa de Bailén explica de una forma más sencilla cuáles son los frentes fundamentales que se verán afectados por el PGOU: el suelo industrial, las ordenanzas que regularán el urbanismo general de las edificaciones y, con ello, el suelo residencial (que ordenará la construcción del tan traído y llevado tema de los áticos) y el desarrollo del suelo rural/rústico.

El nuevo proyecto del PGOU dotará, según explica Simona Villar, “de suelo industrial suficiente como para que se pueda desarrollar en los próximos años con tranquilidad la dotación de esta tipología de suelo, favoreciendo la instalación de empresas y, con ello, el desarrollo empresarial”. ¿De qué manera se intenta solventar este problema tan controvertido en los últimos años en Bailén? Según avanza la alcaldesa, “se han eliminado pequeñas bolsas de suelo residencial que se quedaban metidas en algún polígono industrial, y además se ha levantado la catalogación que se había hecho de hornos y algunos otros puntos de cerámicas tradicionales protegidas, con lo que se limitaba mucho el desarrollo de esas parcelas como suelo industrial, con el consiguiente problema que ocasionaría a los propietarios en caso de querer desarrollar ese suelo industrialmente”. De esta forma, y según confirmaba la regidora bailenense, “no se ha modificado la bolsa de suelo industrial: se ha mantenido el triángulo industrial, así como el cinturón de la travesía de la antigua N-IV, homogeneizando el terreno con la subsanación de los terrenos aislados que había”, favoreciendo así “el desarrollo industrial de la zona”. Algo que no afectará al precio de esos terrenos para las empresas que quieran instalarse en ellas, puesto que no depende del nuevo planeamiento urbanístico, sino “del grado de desarrollo que tenga el suelo”.

Otro de los puntos importantes de este PGOU es, como afirma la propia Simona Villar, “el tema de los áticos, por ser uno de los más controvertidos”. Así lo explica la alcaldesa: “no se podrán construir áticos en las últimas plantas de los edificios salvo que sean autorizados expresamente por determinadas circunstancias muy concretas” haciendo hincapié en que “siempre que se autorice, computará en la edificabilidad del edificio, porque el problema que ahora existe con los áticos es que lo que no estaba construido, aunque formara parte de un ático, no contaba en la edificabilidad, sino que era de libre ubicación, lo que ha generado tantos problemas”.

Por último, otro de los grandes frentes abiertos que se cerrarán, previsiblemente, con el nuevo PGOU, es el del desarrollo del suelo rústico en la zona que se había protegido y que abarcaba desde los límites con la aldea de Zocueca hasta el Cerro San Cristóbal. Una protección especial que, tal y como explica Villar, “se ha levantado para así dejar todos los terrenos en las mismas condiciones en las que estaban con el plan anterior, de tal modo que no haya problemas”. ¿Qué tipo de problemas? La alcaldesa habla de los dos más graves: por un lado, el de las viviendas irregulares, explicando que “ante el problema de las infracciones urbanísticas se daría la circunstancia de que no prescribirían nunca, lo que generaría un problema muy serio para los propietarios”. Y por otro lado, el del propio planeamiento urbanístico, ya que con esa protección “no se podrían hacer ningún tipo de obras, con las limitaciones que de por sí tiene el suelo natural o rural, si encima se protege nunca se podría tocar ese suelo, impidiendo a la vez el desarrollo urbanístico de Bailén por esa zona”.

¿Afecta de algún modo el nuevo PGOU a las viviendas del Charco de la Gallina? La alcaldesa es contundente: “quedan en la misma situación en la que estaban”. A nadie se le escapa que este problema ha sido uno de los más controvertidos a lo largo de la actual legislatura, pero la aprobación del nuevo Plan General de Ordenación Urbanística no afectará en modo alguno a su situación, “aquellas que están prescritas seguirán prescritas y las que han sido construidas más recientemente, dentro de la última legislación establecida, están dentro de la ilegalidad urbanística y pendientes de las resoluciones judiciales que se están produciendo, y que en la mayoría de los casos están dando la razón a las resoluciones del ayuntamiento, con lo que cada uno tendrá que hacer una restauración de la legalidad urbanística, cada cual la que le corresponda”. Lo que sí se ha hecho a lo largo de la legislatura ha sido “la regularización de esas viviendas a raíz de la normativa de la Junta de Andalucía, declarándolas Asimiladas Fuera de Ordenación, ¿quiere decir esto que porque sean ilegales alguien va a venir a derribárselas? No.”, explica Simona Villar.

Satisfacción
Simona Villar no oculta su satisfacción por haber dado un paso en el cumplimiento de uno de los proyectos que su partido, el PSOE, llevaba en el programa electoral del año 2011. En él, planeaban “impulsar la finalización de la redacción del Plan General de Ordenación Urbanística de Bailén” y “trabajar para dar respuesta a las alegaciones efectuadas al PGOU inicialmente aprobado”. La alcaldesa reconoce que “era un reto complicado por el giro que queríamos darle, ya no sólo por las trabas administrativas, sino por las trabas técnicas teniendo en cuenta los cambios que queríamos introducir, como la desprotección del suelo”. Una redacción que no podía introducir cambios sustanciales ni estructurales porque “tendríamos que volver a empezar, y ha sido tan complicado como nadie se puede imaginar, pero lo hemos conseguido”.

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